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蓄势逾10年仍旧“难产”,海南富力海洋欢乐世界能“赶趟儿”?

受月前多地疫情反弹影响,本该迎来旅游旺季的海南岛,在这个暑期陷入低谷;而伴随疫情形势企稳、以头部玩家为代表,系列积极动向正引导市场信心逐步恢复。

8月26日,海南富力海洋欢乐世界首届招商大会在海南陵水举行,围绕乐园入口商业街、商业主街、凯悦酒店商业中心,富力对园区内特色餐饮、零售、免税消费、景区配套服务、文娱体验等进行统一招商,与麦当劳、火宫殿海南总代理、北京老舍茶馆有限公司、海南绿福荣实业有限公司、海南城田食品有限公司、海南十八点八度贸易有限公司、深圳聚橙剧院管理有限公司分别签订了合作协议。

作为中国地产行业“华南五虎”之一,富力地产(2777.HK)大举进击文旅始于2017年,那笔与万达的世纪大交易直接让富力晋升为中国酒店资产一哥。在当时,业界不乏有对富力把握机遇成功“捡漏”的认知,但随后富力酒店业务的表现,则凸显了这一巨额资产包浓重的“鸡肋”属性,而疫情冲击下,富力酒店业务重资产模式的弊病更是被急剧放大。

当酒店业务仍处挣扎状态,富力地产选择在此时高调启动主题乐园招商,这一动向自然吸引了多方关注。

01.三道红线均未转绿,酒店业务持续承压

业界熟知,自2017年吞下万达巨额酒店资产包以来,因宏观形势剧变叠加自身战略失误,富力备受债务高压的煎熬,而从月前富力发布的2021年中期业绩报告来看,这一困境还在继续。

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来源:中期业绩报告

数据显示,2021上半年,富力实现销售额增至650.8亿元,实现营业额394.9亿元人民币。尽管两项数据均呈同比增长18%,但对比行业top50房企36%的平均业绩增长率,富力的表现谈不上乐观。同时,从年度目标来看,2021上半年,富力仅完成全年销售目标(1500亿)的43.4%,该项数据距离行业平均49%的业绩完成率,同样存在明显差距。

与营业额的增长相背,2021上半年,富力实现毛利及净利分别为85.7亿元、31.8亿元,毛利率21.7%,与去年同期的29.6%相比,下降了7.9个百分点,且低于行业平均水平。

谈到关键的债务问题,2021年上半年,富力地产总负债由上年同期的3502亿元减少至3318亿元,在扣除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债三项指标上,对比2020年同期的78.61%、176.66%和0.48,2021上半年,富力地产上述指标分别为74.9%,123.5%和0.55。

尽管三项数值均呈良性发展态势,但按照三道红线的标准,富力地产仍然没能摆脱全部踩中的处境。

而负债高企又直接“反作用”在融资成本上。财报显示,2021年上半年,富力地产共获得257亿元融资,融资成本下跌53%至15.95亿元,同时,富力地产发行的为数不多的美元债,依然处于高息债行列。以2021年2月2日其发行的一笔规模为5亿美元的美元债为例,该笔债务期限为2.49年,票息为11.75%,依此来看,2021上半年,富力地产融资成本仍处高位。

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至于备受业界关注的酒店业务,截至2020年底,富力运营中的酒店已达到91家,总房间数27409间,得益于疫情防控形势的稳定,2021年上半年,富力酒店运营收入达26.3亿元,同比上升81%,但在利润上,富力酒店业务仍未改变亏损态势,净亏损5.4亿元。

2020年底,在被问及有没有后悔之前买下的酒店时,富力董事长李思廉还在强调绝对不后悔,“买的价格便宜,团队运营能力提升,(经营)数据都上来了。酒店是另外一种经营态度,另外一种方式,心不能太急。”

进入2021年,债务高压倒逼富力无奈转向“卖卖卖”。

就在月前的投资者会上,李思廉就表示,以前累积下来的已建成的收租物业,包括酒店、写字楼、餐厅等,这些项目富力都愿意出售。“我们还是埋头在卖自己手上的东西。仅靠卖楼这种最原始的做法可能追不上现在对现金流的要求。因此在项目层面、在投资物业层面,富力都在加强力度去出售,在‘高强度洽谈’中。”

02.历史久远的海洋欢乐世界

谈及海南旅游业,多年来文旅地产开发是供给侧的主力军。尽管富力“起得很早”,但相比其他玩家,高调进场的富力似乎“赶了个晚集”。

早在2010年,海南就曾希望通过建设主题公园、热带海洋公园等一批大型旅游项目提升旅游吸引力。彼时海南省住建厅表示,富力集团计划于2010年投资建设黎安地区第一个主题公园项目——热带海洋公园。

资料显示,海南富力海洋欢乐世界项目总投资约150亿元,一期投资约65亿元。该度假区以海洋为主题,占地面积2000亩,分为5大园区,8大场馆,5大酒店,近4000间客房,10余家特色美食餐厅。2011年3月30日,富力海洋主题公园在陵水黎族自治县黎安旅游度假区举行了盛大的奠基仪式。

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来源:网络

作为海南省“十二五建设”重点项目之一,地方对该项目极尽重视,时任海南省委副书记、省长罗保铭要求,项目要坚持按照国际标准和规范,高起点规划、高标准建设、高水平管理,陵水各级政府部门全力配合项目建设,积极全面解决建设中各项问题。

而富力本身也给予了厚望,彼时,富力邀请了知名娱乐巨头澳大利亚威秀集团参与项目建设和运营管理当中,富力集团联席董事长、总裁张力称,该项目落成后将成为“全国最大,海南首个”同类型项目,预计正式开放后每年可吸引游客近500万。

按照当时的计划,该项目在2011年内完成公园内道路及市政基础设施建设,年底首间配套度假酒店开工,2012年底初步建成游乐项目场馆和设施,并开始进行动物采购和培训工作。2013年中进行开业前准备,包括人员招聘、人员培训和动物培训完成等,海洋公园一期游乐项目和配套酒店计划将于2013年底试营业,2014年春节期间正式开业。

至此起,项目陷入漫长的建设周期。直到的2019年国庆,海南富力海洋欢乐世界才迎来分区麦迪卡斯水乐园试营业,这距离项目开工之日已过去8年有余。而到十四五开启的2021,项目何时才能迎来全面开业,至今仍无确切消息。

据财联社此前报道,为带动人气,水乐园开业之初曾对当地居民免门票,一度带来了不少人流,但由于项目地理区位偏远,配套也不成熟,加之本地居民消费水平有限,运营很快便陷入萎靡,而随后的疫情冲击,更是让水乐园的运营愈发艰难。

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来源:海南海洋欢乐世界

某长期服务于海南富力的乙方人士谈到,富力进入陵水的开发逻辑,是借助海洋欢乐世界项目名义在周边拿地开发,寄希望通过文旅带动周边房产项目开发增值。据悉,富力在陵水除了海洋欢乐世界项目外,在离该项目约30公里路程处,还有一个商住项目富力湾,但相较于同期海南一代文旅地产红盘雅居乐清水湾,富力该项目在地里区位上处于明显弱势。

海南某业内人士谈到,(相比于雅居乐清水湾)如果选择富力湾,应该是因为价格原因,退而求其次的选择。同时,后期海洋公园开发情况之所以不理想,这与其地理位置,及当地政府宣传力度、海南旅游大环境都息息相关。

“分发通路+过夜配套+园区运营三者不平衡,是造成海洋欢乐世界人气不足的关键因素之一。同时,富力湾与海洋欢乐世界二者各自独立运营,未能很好联动,也削弱了各自项目的影响力”。

03.富力困顿背后,海南主题公园“扎堆”何解?

按照上述人士的说法,仅文旅项目,就耗费了富力不小的精力、财力,“虽然富力履行了自己的承诺,为带动当地旅游独立开发了海洋欢乐世界项目,但也因为海洋欢乐世界,富力被困在这个地方陷进去了”。而富力对该项目的“力不从心”,其实早已显现。

企查查显示,早在水乐园开业之前的2018年1月,富力就将存于海南省富力湾海洋欢乐世界开发有限公司的共70套设备作抵押,贷款30亿元人民币,贷款期限从2018年1月2日至2033年1月10日。

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转眼到2020年底,据彭博报道,富力拟向一家国企出售海南富力海洋欢乐世界的股份。富力方面则对记者表示,因未曾收到任何相关信息,故不予置评。

事实上,富力海南主题公园项目不是孤例,过去几年,以复星亚特兰蒂斯、恒大海花岛为代表,各路玩家以文旅地产的模式,在海南岛攻城略地,包括乐高、Hello Kitty、探索极限等新主题公园项目相继签约落户,这座陆地面积仅3.54万平方公里的小岛已经成为全国主题公园最密集的地区之一。

尽管各县市希望通过建主题公园招揽更多人气的愿景美好,但反映在最终的市场层面,对比诸如夏威夷、巴厘岛、普吉岛等海岛的入境游客数量,海南岛主题公园的密度/投资规模与其打造国际旅游岛的成功与否,显然并不构成强关联。

以2014年正式落地海口的长影海南“环球100”项目为例,该项目为电影主题公园,计划总投资达380亿元。彼时,长影集团董事长刘丽娟曾表示,项目建成后,将使海口市成为中国乃至世界旅游目的地、终极地。但自2018年底长影环球100奇幻乐园建成开放至今,其运营现状离预期相去甚远。

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来源:长影环球100

针对海南岛主题公园的共性困境,中国主题公园研究院院长林焕杰在接受中国南海网采访时曾谈到,主题公园有没有吸引力,一看品牌,二看内容。一些主题公园本身品牌不响,经营者和管理者没有深入研究了解成功的主题公园项目是如何运作的,园内项目设计内涵不足,套路老旧,不能给游客带来良好体验,自然无法吸引回头客。

“有的主题公园生搬硬套,开发商为了迎合地方政府招商引资,用主题公园做个噱头,实际上做的还是房地产的文章,所以他们并没有想清楚主题公园是死是活。”

不可否认,放眼国内,海南岛打造国际旅游岛的地利优势无出其右。但需要注意的是,海南在引进大型主题公园前要做好一系列规划,避免同质化恶性竞争。基于此,林焕杰谈到,政府引进项目前,需要认真做好实地调研,不能只看PPT上的数据和演示,要测算好基础设施承载力。

“比如大型主题公园应该选址在哪,才能既方便游客到达,又不会给本地交通带来太大压力,相关配套建设也要跟上。另外,海南要打造国际旅游消费中心,那引进的主题公园项目就是要定位成全国性主题公园或者是国际主题公园,重点吸引岛外游客。”

值得注意的是,就在近期高调宣布海南主题乐园招商的同时,富力地产遭遇了一轮“股债双杀”。

以“18富力10”与“16富力04”为代表,自8月下旬以来两支债券价格均大幅下跌,截至7日,“18富力10”跌幅为7.81%,报59元/张,相较高点跌去41%;“16富力04”跌幅为6.09%,报69.950元/张,相较高点跌超30%。

除债券价格暴跌外,富力地产的股价自6月15日以来连续下探,截至9月7日收盘,其股价报6.1港元/股,总市值为229亿港元。相较于6月15日开盘价9.670/股跌去近40%。

三道红线压顶、文旅地产形势剧变,叠加疫情常态化引发旅游市场持续震荡,负重前行的海南富力海洋欢乐世界未来究竟前景几何?我们将保持关注。


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